房客：2026 租屋報稅怎麼申報最划算？
1. 租金改成「特別扣除額」，不跟標準扣除額互斥
房屋租金支出是新制是特別扣除額，不是舊制的列舉扣除。也就是說，房客通常不需要為了報租金而放棄標準扣除額。財政部說明，支付房屋租金「減除政府租金補貼」後，每申報戶扣除上限由 12 萬提高到 18 萬元，並有排富規定。
自 113 年 1 月 1 日起（114年5月申報綜所稅適用），房屋租金支出已正式從「列舉扣除額」改為「特別扣除額」，扣除上限也由每年 12 萬元提高至 18 萬元。這意味著租屋族即使採用標準扣除額，也能額外扣除租金，且免與標準扣除額二選一。
國稅局新聞稿資料：租屋族必看！綜所稅申報房屋租金支出最高可扣除18萬元
2. 房客可扣除多少？
可扣除金額＝實際支付租金 − 政府租屋補助，每申報戶最高 180,000 元。財政部說明，納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬在台灣境內租屋自住、非營業或執行業務使用者，實際支付租金減除補助後，每戶每年可扣除 18 萬元。
簡單算：
| 情況 | 可扣除金額 | 節稅效果概念 |
| 月租 15,000，無補助 | 180,000 | 5%稅率省 9,000；12%稅率省 21,600 |
| 月租 20,000，無補助 | 180,000，上限封頂 | 同上 |
| 月租 15,000，月補助 3,000 | 144,000 | 5%稅率省 7,200；12%稅率省 17,280 |
小提醒：租金補助通常還是值得領。
例如月補助 3,000，一年現金補助 36,000；即使因此少了 36,000 扣除額，12% 稅率也只是少省 4,320 元稅，現金補助仍大得多。
3. 誰不能扣？
第一，納稅義務人、配偶或受扶養直系親屬在租屋期間於台灣境內有房屋，原則上不能扣；但若有受災、毀損、繼承共有屋、因就業就學就醫異地租屋、特定分居或家暴等例外，仍可能被視為「無自有房屋」。
第二，排富條款：若綜所稅適用稅率在 20%以上、股利盈餘採 28% 分開計稅，或基本所得額超過 750 萬元，就不適用租金特別扣除額。
第三，租屋必須是自住，不能供營業或執行業務使用。申報時也要填出租人姓名、身分證字號、承租地址、房屋稅籍編號，並檢附租約、付款證明，以及戶籍登記證明或自住非營業切結書。
4. 房客最划算做法
最划算順序：
(1) 租金用匯款、轉帳或能留證據的方式支付。
現金可以，但你要拿到房東簽收收據；轉帳最乾淨。
(2) 確認租約資料完整。
出租人姓名、身分證字號、地址、房屋稅籍編號最好都拿得到。
(3) 有租屋補助資格就領。
補助是現金流，通常比「少一點扣除額」更值。
(4) 一家多處租屋，仍是每申報戶 18 萬上限。
例如父母申報扶養在外地念書的子女，子女租屋支出可併入，但整戶上限仍是 18 萬。
房東：如何合法節稅？
1. 一般出租：租金收入可以扣費用
個人出租房屋，租賃所得＝全年租賃收入 − 必要損耗及費用，併入綜合所得總額申報。房東可以二選一：能提出修繕費、房屋稅、地價稅等證明，就核實減除；如果沒有完整憑證，則可按租賃收入 43% 計算必要損耗及費用。
所以，一般住宅出租最簡單算法是：
應申報租賃所得 ≈ 全年租金 × 57%
例如月租 20,000 元，全年租金 240,000 元：
租賃所得約 240,000 × 57%＝136,800 元，再併入房東綜所稅級距課稅。
2. 房東節稅第一招：費用超過 43%就核實列舉
如果當年度有大額修繕，例如漏水、管線、冷氣、固定設備、仲介費、房屋稅、地價稅等，且有合法憑證，實際費用若高於租金 43%，就應考慮核實扣除。反過來，憑證不完整或費用不高，用 43% 標準扣除最省事。
3. 房東節稅第二招：租給補貼戶、社宅或包租代管
財政部列出幾種租賃所得優惠：
| 出租型態 | 所得稅優惠 |
| 出租給接受政府租金補貼者 | 每屋每月租金收入 15,000 元內免稅 |
| 供社會住宅使用 | 每屋每月 15,000 元內免稅，超過部分費用率可較高 |
| 委託代管業或出租給包租業轉租，契約供居住使用 1 年以上 | 每屋每月 6,000 元內免稅；超過 6,000 至 20,000 元部分費用率 53%；超過 20,000 元部分 43% |
以上是財政部針對個人房屋租賃所得優惠的整理。
財政部舉例，月租 23,000 元的一般出租，按 43%費用率後，全年租賃所得是 157,320 元；若出租給接受政府租金補貼者，因 15,000 元內免稅，全年租賃所得降為 54,720 元，差距很大。
4. 房東節稅第三招：房屋稅 2.0 要申請較低稅率
房屋稅差別稅率 2.0 已自 113 年 7 月 1 日施行、114 年 5 月起正式開徵。非自住住家用房屋採全國歸戶、全數累進，法定稅率為 2%至4.8%；但若房屋出租作住家使用，且申報租賃所得達當地一般租金標準，可向地方稅稽徵機關申請較低房屋稅率 1.5%至2.4%。
若是公益出租或社會住宅，房屋稅可適用 1.2%；財政部也說明，公益出租及社會住宅可享房屋稅 1.2%、地價稅 2‰、每屋每月 15,000 元租金收入免稅等優惠。
5. 房東不要踩的雷
(1) 不要低報、漏報租金
財政部表示，各地區國稅局近年持續加強查核個人房屋租賃所得；若以前年度有短漏報，未被檢舉或調查前自動補報、補繳並加計利息，可免罰。
(2) 不要假裝無償借用
房屋無償借給他人作營業或執行業務使用，仍要按當地一般租金標準計算租賃收入；若借給本人、配偶及直系親屬以外的人作住家使用，未提出經公證的無償借用契約，也可能被按一般租金標準課稅。
(3) 押金被沒收也可能要報稅
若房客提前退租，房東以押金扣抵違約金，財政部說明該筆屬「其他所得」，應併入取得年度綜合所得申報。
(4) 租給公司、機關、營業用承租人，要注意扣繳與補充保費
若承租人是營利事業或機關團體等扣繳單位，且約定由承租人代房東負擔扣繳稅款及健保補充保費，這些代付金額也會被視同租金，併入給付總額計算扣繳。財政部臺北國稅局舉例指出，租金扣繳稅率 10%、健保費率 2.11%時，若房東實收 60,000 元，公司須倒推給付總額 68,267 元。
房地合一稅 2.0：跟房屋是否出租有什麼關係？
1. 房地合一稅是「賣房稅」，不是「租金稅」
房地合一稅 2.0 是針對出售房屋土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地、符合條件的股份或出資額交易。財政部說明，110 年 7 月 1 日起，個人交易 105 年 1 月 1 日以後取得的房地、房屋使用權、預售屋及特定股份或出資額，適用新制。
2.房屋出租無法適用「自住優惠」
喪失 400 萬免稅額：根據《所得稅法》第 4 條之 5，出售自住房屋須設籍並「無出租、營業或執行業務使用」滿 6 年。稅率提高：無法適用自住的 10% 稅率，改依持有期間稅率（短期持有最重達 45%）。無法重購退稅：出售出租房後，重購自住房屋無法申請房地合一稅的重購退稅或扣抵。
3. 個人居住者稅率
| 持有期間 | 稅率 |
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年、未逾 5 年 | 35% |
| 超過 5 年、未逾 10 年 | 20% |
| 超過 10 年 | 15% |
財政部稅務入口網列示，境內居住者依持有期間適用上述稅率；非居住者則為 2 年以內 45%、超過 2 年 35%。
4. 自住房地優惠：400 萬免稅＋超過部分 10%
若符合自住房地優惠，課稅所得 400 萬元以下免稅，超過 400 萬元部分按 10% 課稅。條件包括：本人、配偶或未成年子女設籍，持有並居住連續滿 6 年，交易前 6 年沒有出租、營業或執行業務使用，且 6 年內以一次為限。
5. 申報期限與計算式
個人房地合一稅要在房屋土地完成所有權移轉登記日次日起 30 日內申報；預售屋、房屋使用權、特定股權交易也有各自的交易日次日起算 30 日規定。
基本計算式：
課稅所得＝成交價額 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額
應納稅額＝課稅所得 × 適用稅率
6.房地合一稅2.0試算小工具
現代地政聯盟 https://www.landagent.com.tw/m/calc/ca-1.html
房東出租房屋也可能適用較低房屋稅率
如果把房屋作為一般出租住宅，並符合規定，就有機會適用較低的房屋稅率。
適用較低稅率的條件
房屋作為一般出租住宅時，需同時符合：
1. 有合法出租並申報租賃所得
2.申報的租金達到臺中市一般租金標準
3.在期限內向地方稅務局申報
4.5月申報綜合所得稅時，也要申報租賃所得
符合條件後，可適用較低的房屋稅率，約為 1.5% 至 2.4%。
資料來源國稅局：房東看過來！出租房屋這樣做也能省稅！
